Як підприємцю отримати земельну ділянку в оренду для здійснення підприємницької діяльності?
Як підприємцю отримати земельну ділянку в оренду для здійснення підприємницької діяльності?
Договір оренди землі є одним із видів цивільно правових зобов’язань, у відповідності з яким наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
Основними нормативно-правовими актами, які регулюють земельні правовідносини в Україні є Земельний кодекс, Цивільний кодекс, Закон України «Про оренду землі».
Так Земельний та Цивільний кодекс України містять поняття користування або постійне користування земельною ділянкою, але в гл. 15 Земельного кодексу України поняття користування більш конкретизоване і визначене як право оренди земельної ділянки.
У відповідності зі ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.
Аналогічно поняття оренди землі регламентоване в Законі України «Про оренду землі». Цим законом визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Підприємці часто стикаються з питаннями порядку отримання вищезазначеного права оренди землі, з метою розташування на зазначеній земельній ділянці об’єктів господарського призначення, які в подальшому будуть використовуватися в їх господарській діяльності. Така ж проблема існує і стосовно приведення у відповідність з діючим в Україні законодавством земельних правовідносин, щодо вже збудованих об’єктів, під якими потрібно узаконити земельну ділянку, на якій вказані об’єкти розташовані. З чого ж потрібно починати?
Громадяни та юридичні особи набувають права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.
Одним з видів набуття права на землю громадянами та юридичними особами є отримання їх у користування у відповідності з рішеннями органів виконавчої влади, або органів місцевого самоврядування.
Прийняття рішення відповідних органів щодо надання земельних ділянок в оренду неможливе без наявності проектів землеустрою у разі зміни цільового призначення земельних ділянок відповідно до закону, або надання у користування земельних ділянок, межі яких не встановлені в натурі (на місцевості).
Стосовно надання у користування земельної ділянки, межі якої встановлені в натурі (на місцевості), без зміни її цільового призначення, то воно здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо складання документа, що посвідчує право користування земельною ділянкою.
Таким чином, підприємець зацікавлений в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності за проектом землеустрою щодо її відведення, має звернутися з клопотанням про надання дозволу на його розробку до відповідного органу виконавчої влади або місцевого самоврядування, в залежності від місця розташування земельної ділянки.
До таких органів виконавчої влади або місцевого самоврядування у Україні відносяться місцеві державні районні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, обласні, районні ради, сільські, селищні, міські ради, обласні державні адміністрації, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації, Кабінет Міністрів України.
У клопотанні щодо надання земельної ділянки в оренду підприємець зазначає орієнтовний розмір земельної ділянки та її цільове призначення. До клопотання підприємець має додати графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування та розмір земельної ділянки. В разі вилучення земельної ділянки у іншого землекористувача, необхідна його письмова згода, засвідчена нотаріально.
Відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування в межах їх повноважень у місячний строк розглядає клопотання і дає дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає мотивовану відмову у його наданні.
Існує лише одна підстава відмови в наданні дозволу на розроблення проекту землеустрою - невідповідність місця розташування земельної ділянки вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, а також генеральних планів населених пунктів, іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних утворень, проектів землеустрою щодо впорядкування території населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку.
Умови і строки розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок визначаються договором, укладеним підприємцем з виконавцем цих робіт відповідно до типового договору. Типовий договір на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки затверджується Кабінетом Міністрів України.
Відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування у двотижневий строк з дня отримання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, а в разі необхідності здійснення обов'язкової державної експертизи землевпорядної документації згідно із законом - після отримання позитивного висновку такої експертизи приймає рішення про надання земельної ділянки у користування підприємцю.
Якщо земельна ділянка надається у користування Кабінетом Міністрів України, погоджений проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки подається відповідно до Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій, які розглядають його і в місячний строк подають зазначений проект із своїми пропозиціями до Кабінету Міністрів України.
Якщо земельна ділянка надається у користування Верховною Радою Автономної Республіки Крим, погоджений проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки подається до Ради міністрів Автономної Республіки Крим, яка розглядає його і в місячний строк подає зазначений проект із своїми пропозиціями до Верховної Ради Автономної Республіки Крим.
Єдиною підставою відмови у затвердженні проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки може бути лише його невідповідність вимогам законів та прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів.
Відмова органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування у наданні земельної ділянки у користування або залишення клопотання без розгляду можуть бути оскаржені до суду.
Іншою підставою для передачі в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
При цьому потрібно враховувати, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів.
Земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них, у тому числі з розташованими на них об'єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах).
З цього правила існує ряд виключень, передбачених п. 2, ст. 134 Земельного кодексу України.
Так не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі:
- розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб;
- використання земельних ділянок для потреб, пов'язаних з користуванням надрами, та спеціального водокористування відповідно до отриманих спеціальних дозволів (ліцензій);
- використання релігійними організаціями, які легалізовані в Україні, земельних ділянок під культовими будівлями;
- будівництва об'єктів, що в повному обсязі здійснюється за кошти державного та місцевих бюджетів;
надання земельних ділянок державним та комунальним підприємствам, бюджетним установам; - надання земельних ділянок підприємствам, установам і громадським організаціям у сфері культури і мистецтв (у тому числі національним творчим спілкам та їх членам) під творчі майстерні;
- надання земельних ділянок в оренду для реконструкції кварталів застарілої забудови, для будівництва соціального та доступного житла, якщо конкурс на його будівництво вже проведено;
- розміщення іноземних дипломатичних представництв та консульських установ, представництв міжнародних організацій згідно з міжнародними договорами України;
- надання земельної ділянки, викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності для забезпечення таких потреб;
- надання земельних ділянок державної або комунальної власності для потреб приватного партнера в рамках державно-приватного партнерства відповідно до закону;
- надання земельної ділянки замість викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності та повернення такої земельної ділянки колишньому власнику чи його спадкоємцю (правонаступнику), у разі якщо така потреба відпала;
- будівництва, обслуговування та ремонту об'єктів інженерної, транспортної, енергетичної інфраструктури, об'єктів зв'язку та дорожнього господарства (крім об'єктів дорожнього сервісу);
створення озеленених територій загального користування; - будівництва об'єктів забезпечення життєдіяльності населених пунктів (сміттєпереробних об'єктів, очисних споруд, котелень, кладовищ, протиерозійних, протизсувних і протиселевих споруд);
- передачі громадянам земельних ділянок для ведення фермерського господарства, ведення особистого селянського господарства, ведення садівництва, будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), індивідуального дачного будівництва, будівництва індивідуальних гаражів, для сінокосіння і випасання худоби, для городництва;
- надання земельних ділянок особам взамін тих, що були викуплені (примусово відчужені) для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності за рішенням органів державної влади, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування;
- розміщення інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції;
- надання земельної ділянки, викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності для забезпечення таких потреб;
- надання земельної ділянки взамін викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності та повернення такої земельної ділянки колишньому власнику або його спадкоємцю (правонаступнику) у разі, якщо така потреба відпала;
- поновлення договорів оренди землі;
- використання земельних ділянок для здійснення концесійної діяльності;
- передачі в оренду, концесію майнових комплексів або нерухомого майна, розташованого на земельних ділянках державної, комунальної власності.
Однак з цього приводу існують ряд думок, стосовно законності проведення таких аукціонів.
Так частиною 5 статі 137 Земельного кодексу України визначено, що земельні торги (аукціони) проводяться в порядку, встановленому законом.
Таким чином порядок відчуження, придбання та здійснення права оренди на земельних торгах (аукціонах), функції і компетенція органів державної влади з цього питання визначається виключно законом. Єдиним законотворчим органом влади в Україні є Верховна Рада України. Але на даний час жодним Законом України не затверджено, не передбачено та не визначено порядку проведення аукціонів (земельних торгів) з продажу права на оренду земельних ділянок. Що стосується проведення зазначених аукціонів на підставі положень, розроблених органами виконавчої влади та місцевого самоврядування – то законність рішень, прийнятих за наслідками проведення таких аукціонів можна поставити під сумнів...
Право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Документами, що надають право на законне використання земельної ділянки є державний акт на право постійного користування земельною ділянкою та договір оренди.
Право постійного користування земельною ділянкою посвідчується державним актом на право постійного користування земельною ділянкою.
Право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.
Таким чином існує декілька способів щодо отримання земельної ділянки для здійснення підприємницької діяльності. Але більш прозорою, законодавчо обґрунтованою та безпечною являється процедура отримання права оренди земельної ділянки на підставі рішення органів виконавчої влади, або органів місцевого самоврядування.
